Más de la mitad de los europeos que compran una casa lo hacen a través de una hipoteca. Sin embargo, muy a menudo se comete el error de buscar una casa sin saber cuál es la capacidad de “préstamo-compra” o cuál es la cantidad máxima que un banco estaría dispuesto a prestarle.

Para muchas personas, conseguir la mejor hipoteca es difícil. Por ello, un análisis previo cuidadoso del producto y lo que ofrece el mercado es decisivo antes de colocar la firma.

Efecto multiplicador

Acercarse a un préstamo hipotecario con poco conocimiento financiero (sobre cómo se mueven las tasas de interés y la inflación) y el producto (las trampas que se pueden esconder en los diversos costos auxiliares) puede resultar costoso. Al tratarse de un contrato apalancado (deuda) y además a largo plazo, todo error sufre un efecto multiplicador. Afortunadamente, lo contrario también es cierto. Conocer de antemano las opciones en campo y los problemas potenciales a evitar puede reducir significativamente el costo de la operación. Informarse también significa conocer el universo fiscal que gira en torno a la hipoteca y la compra de la vivienda en general.

Por otro lado, para evitar estipular la “hipoteca perezosa” (que puede costar más de 50 mil euros más entre intereses y costes adicionales que la “hipoteca perfecta”, la que se adapta a tu perfil y optimizada en términos de gastos) debes dar un doble salto de información. La primera es comprender cómo se forman las tasas hipotecarias (tanto variables como fijas) y cuáles son los factores que pueden cambiarlas con el tiempo. El segundo paso se refiere a aspectos más contractuales, por lo tanto, céntrese en los cargos complementarios del préstamo y el seguro obligatorio. Adquirir una fuerte conciencia en estos dos campos puede llevar a cerrar la brecha de conocimiento inicial con quienes nos ofrecen un préstamo y orientarlo hacia la mejor hipoteca posible.

El dilema de las tasas

La duda que debe resolverse se refiere a si confiar en la tasa variable (y por lo tanto tener en cuenta que la cuota de mes a mes puede subir o bajar) o la tasa fija (congelando así el nivel de interés durante toda la amortización plan acordado con el banco el día de la firma por notario). Antes de elegir, es bueno saber que la tasa hipotecaria consta de dos partes: la primera es el “spread” elegido por el banco. Es un margen que aplica la entidad de crédito para cubrir los costes de la operación y obtener una ganancia. El segundo tramo no depende de las elecciones del banco, sino que es función de la tendencia en el costo del dinero y la inflación y, en consecuencia, de las tasas que “giran” en los mercados financieros.

Cálculo de la cuota sostenible

El cálculo de la capacidad de “hipoteca-compra” es sin duda el primer paso a dar antes de buscar una propiedad, porque le permite entender cuál es el rango de precio límite de la propiedad que podemos pagar. ¿Cómo se calcula el “poder adquisitivo mutuo”? Es necesario partir de los ingresos netos de la familia (añadiendo eventualmente también los de la pareja). El monto de otros préstamos en curso debe restarse de esta cifra y luego dividirse por tres. El resultado es el monto máximo de la cuota que puede permitirse pagar en función de la solidez de sus ingresos.

Vea un ejemplo: Una pareja de 35 años que gana un total de 4 mil euros netos mensuales y ya tiene un préstamo de 400 euros mensuales para el pago de las cuotas del coche, por tanto tiene un neto disponible para el préstamo de 3.600 euros. Dividiendo esta cantidad por 3, quedan 1200. Esto significa que los bancos no concederán hipotecas cuyas cuotas superen los 1.200 euros.

Hipotecas de más del 80% demasiado caras

La mayoría de los bancos conceden hipotecas por montos que no superan el 80% del valor de la propiedad. Esto se debe a que, más allá de este umbral, la institución debe contratar un seguro obligatorio para cubrir el exceso de financiación. No obstante, el costo de este seguro se transfiere al cliente. De hecho, los pocos bancos que otorgan hipotecas superiores al 80% (con posibilidad del 95% -100%) aplican spreads mucho más altos que los que aplican a las hipotecas dentro del 80%. Tan caro (por lo general 200-300 puntos básicos más) que en ese momento realmente vale la pena preguntarse si vale la pena tomar una hipoteca.

La hipoteca no es adecuada para ingresos bajos

Fíjate en el tipo de contrato tienes y sabrás qué hipoteca tendrás. Las cifras hablan por sí solas: en los últimos años, los bancos han sido cada vez más selectivos en la concesión de préstamos hipotecarios para personas con sueldos bajos.